Área de derecho civil
Campus de Ciudad Real

DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE LA VIVIENDA

Responsable de la asignatura: Prof. Dra. Dña. Ana I. Mendoza Losana.
Centro: Facultad de Derecho y Ciencias Sociales
Departamento: Ciencias Jurídicas
Titulación: Licenciatura de Derecho
Inserción en el plan de estudios: Asignatura optativa
Primer Ciclo
Curso recomendado: 3º
Semestre: 2º
Número de créditos totales: 4,5 (3 créditos teóricos y 1,5 créditos prácticos).
Horario de clases:

Jueves, de 17:30 a 19:30 horas.
Viernes, de 16:30 a 17:30 horas.

Horario de Tutorías:

Jueves, de 12:00 a 14:30 horas.
Viernes, de 15:00 a 16:30 horas y de 17:30 a 19:30 horas.

Programa ECTS

PROGRAMA

Responsable de la asignatura: Prof. Dra. Ana I. Mendoza Losana - Profesora Asociada de Derecho Civil

Bibliografía:

• CARRASCO PERERA, A., CORDERO LOBATO, E., GONZÁLEZ CARRASCO, C.: Derecho de la construcción y de la vivienda. 4ª Edic. Actualizada y Revisada. Dilex. Madrid, 2003.
  

PARTE PRIMERA: PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS Y REGISTRALES DE LACONSTRUCCIÓN

TEMA 1: PRESUPUESTOS URBANÍSTICOS DEL DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN

I. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE EL DERECHO A EDIFICAR: LÍMITES Y REQUISITOS; LICENCIAS Y OTRAS AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS; LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.
II. ATRIBUCIÓN Y CONTENIDO DEL IUS AEDIFICANDI.
III. LAS DETERMINACIONES URBANÍSTICAS DE LA ACTIVIDAD EDIFICATORIA.
IV. LA TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO (TAU).

PARTE SEGUNDA: CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DE LA EDIFICABILIDAD

TEMA 2: EL DERECHO DE SUPERFICIE

I. NORMAS REGULADORAS.
II. RÉGIMEN JURÍDICO DEL DERECHO DE SUPERFICIE.

A) Naturaleza jurídica.
B) Contenido.
C) Duración y reversión.
D) Forma.
E) Extinción.
F) Régimen fiscal.
G) Inscripción del derecho de superficie.
H) Particularidades urbanísticas.

III. UNIDAD O PLURALIDAD DE TÍTULOS DEL DERECHO DE SUPERFICIE.
IV. DERECHO DE SUPERFICIE Y DERECHO DE VUELO.

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TEMA 3: EL DERECHO DE VUELO O SOBREELEVACIÓN

I. CONCEPTO Y CARACTERES.

A) Derecho sobre cosa ajena.
B) La concreción del derecho
C) Exigencia de división horizontal
D) Duración indefinida
E) Adquisición originaria del dominio.
F) Plazo de edificación.
G) Derecho de vuelo y VPO.
H) Inscripción registral.

II. CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE VUELO.

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TEMA 4: PERMUTA DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

I. ASPECTOS ECONÓMICOS.
II. NATURALEZA DEL CONTRATO.
III. MODALIDADES.
IV. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD E INSCRIPCIÓN DE LOS PISOS O LOCALES FUTUROS.
V. LA RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL CESIONARIO.
VI. RÉGIMEN FISCAL.

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PARTE TERCERA: EL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA

TEMA 5: EL CONTRATO DE OBRA (I): ELEMENTOS DEL CONTRATO.

I. REGULACIÓN DEL CONTRATO DE OBRA.
II. OBJETO.
III. SUJETOS.
IV. PERFECCIÓN DEL CONTRATO.
V. EL PRECIO.

A) La determinación del precio.
B) Formas de fijación del precio.
C) Revisión de precios.
D) El pago.
E) El IVA.

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TEMA 6: EL CONTRATO DE OBRA (II): DESARROLLO, TERMINACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO.

I. ACTUACIONES PREVIAS.
II. OBLIGACIONES DE LA DIRECCIÓN TÉCNICA.
III. OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA.
IV. OBLIGACIONES DEL DEL COMITENTE.
V. MODIFICACIONES DE OBRA.
VI. LOS RIESGOS EN EL CONTRATO DE OBRA.
VII. VERIFICACIÓN, APROBACIÓN Y RECEPCIÓN DE LA OBRA.
VIII. EXTINCIÓN DEL CONTRATO.

A) Extinción del contrato por desistimiento unilateral del comitente.
B) Extinción por imposibilidad sobrevenida de ejecutar la obra.

IX. PROTECCIÓN LEGAL DE LOS CRÉDITOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE OBRA INMOBILIARIA.

A) La acción directa frente al comitente de obra.
B) El privilegio refaccionario.
C) Garantías de los trabajadores asalariados.

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TEMA 7: RESPONSABILIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN: DEFECTOS CONSTRUCTIVOS Y DAÑOS A TERCEROS.

I. CLASES Y REGÍMENES DE RESPONSABILIDAD EN LA CONSTRUCCIÓN.
II. LA RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL DEL CONTRATISTA.
III. DAÑOS RESARCIBLES CONFORME A LA LOE.

A) Concepto y tipos.
B) Legitimación.
C) Imputación y distribución de responsabilidad.
D) Plazos de ejercicio de la acción.
E) Causas de exoneración
F) Plazo de ejercicio de la acción
G) Contenido de la responsabilidad.
H) Los seguros de vicios o defectos constructivos

IV. RESPONSABILIDAD CIVIL, ADMINISTRATIVA Y PENAL POR RIESGOS Y DAÑOS CAUSADOS EN LA CONSTRUCCIÓN.

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PARTE CUARTA: GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS.

TEMA 8: GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS (I).

I. LOS PROPIETARIOS FRENTE A LAS VINCULACIONES URBANÍSTICAS.

A) La vinculatoriedad de los planes y normas urbanísticas.
B) Excepciones al principio de subrogación real.
C) Información urbanística en la compra de terrenos.

II. INFORMACIÓN Y PROTECCIÓN EN LA COMPRAVENTA Y EL ALQUILER DE VIVIENDAS.

A) Legislación protectora de los consumidores.
B) Oferta, promoción y publicidad.

1. Delimitación conceptual. Caracteres.
2. Exigibilidad de las condiciones ofrecidas.
3. Contenido de la información a suministrar.

C) Protección de Derecho material.

1. Obligaciones y derechos contractuales de origen legal.
2. Condiciones generales abusivas.
3. Reformas de la obra.
4. Algunos tipos de condiciones abusivas.
5. Sanción.

D) Tratamiento penal.
E) Costes fiscales y arancelarios.

III. GARANTÍAS POR CANTIDADES ANTICIPADAS EN CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDAS.

A) Legislación aplicable.
B) Obligaciones de los promotores.

1. Garantía de devolución.
2. Ingreso en cuenta.

C) Ejecución de la garantía.
D) Sanciones.
E) Publicidad.

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TEMA 9. GARANTÍAS DE LOS ADQUIRENTES DE VIVIENDAS (II): TRANSPARENCIA Y GARANTÍAS EN EL CRÉDITO A LA VIVIENDA.

I. LAS GARANTÍAS EN EL CRÉDITO A LA VIVIENDA.
II. LA TRANSPARENCIA DE LAS CONDICIONES FINANCIERAS DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.
III. OBLIGACIONES DE INFORMACIÓN.

A) El folleto informativo.
B) La oferta vinculante.
C) Obligaciones del Notario.

IV. CAPITAL, ENTREGA Y AMORTIZACIÓN DEL PRÉSTAMO.
V. INTERESES ORDINARIOS Y DE DEMORA.
VI. COMISIONES Y GASTOS A CARGO DEL PRESTATARIO.

A) Requisitos de las comisiones bancarias.
B) Comisión de apertura.
C) Comisión por amortización anticipada.

VII. FACULTADES DE RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL PRESTAMISTA.
VIII. COSTES FISCALES, NOTARIALES Y REGISTRALES.
IX. SUBROGACIÓN DEL COMPRADOR EN LA HIPOTECA.
X. SUBROGACIÓN Y MODIFICACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS.

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PARTE QUINTA. ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA

TEMA 1O. ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA (I): REGULACIÓN Y ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

I. LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1994.

A) Consideraciones generales.
B) Ámbito territorial de aplicación.
C) Ámbito material de inclusión: fincas urbanas.
D) La fuerza normativa de la LAU.

II. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

A) Edificación habitable.
B) Destino primordial a la vivienda.
C) Necesidad permanente de vivienda.
D) Necesidades personales y familiares.
E) Extensión del régimen del arrendamiento.

III. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

A) Duración inicial y prórroga.
B) Denegación de prórroga por necesidad del arrendador.
C) Contratos sin estipulación de plazo o por tiempo indeterminado.
D) Prórroga del contrato.
E) Desistimiento.
F) Duración de los contratos anteriores al 1 de enero de 1995.

IV. ELEMENTOS SUBJETIVOS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

A) Coarrendamiento.
B) Cesión.
C) Subarriendo.
D) Resolución del derecho del arrendador.
E) Arrendamientos concertados por titulares de un derecho de goce sobre la finca.
F) Arrendamientos concertados por titulares aparentes.
G) Enajenación de la vivienda arrendada.
H) Modificaciones subjetivas del arrendamiento derivadas del estatuto familiar del arrendatario de vivienda.

1. Desistimiento del titular.
2. Abandono del titular.
3. Atribución en caso de separación, nulidad y divorcio.
4. Subrogación mortis causa.

V. LA RENTA Y OTRAS OBLIGACIONES DINERARIAS.

A) Determinación de la renta.
B) Actualización de la renta.
C) La fianza arrendaticia.
D) Elevación de renta por mejoras.
E) Repercusión de gastos.

1. Gastos generales de propiedad horizontal.
2. Servicios individualizados.
3. Repercusión de gastos a arrendatarios anteriores al 9 de mayo de 1985.

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TEMA 11. ARRENDAMIENTOS URBANOS DE VIVIENDA (II): DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

I. APLICACIÓN SUPLETORIA DEL CÓDIGO CIVIL.
II. OBRAS NECESARIAS.

A) Obligación y derecho del arrendador.
B) Obligaciones y derecho del inquilino.

III. MEJORAS HECHAS POR EL ARRENDADOR.

A) Límites del derecho de mejorar.
B) Derechos del inquilino.

IV. OBRAS DEL ARRENDATARIO.

A) Obras permitidas al arrendatario.
B) La reposición de la finca.

V. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.
X. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

A) Resolución del contrato.

1. Aplicación del Código Civil.
2. Indemnización por incumplimiento.
3. Resolución a instancias del arrendador.
4. Resolución a instancias del arrendatario.
5. Régimen procesal.

B) Extinción automática.
C) El realojamiento urbanístico de los arrendatarios.
D) Derecho de retorno urbanístico.

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PARTE SEXTA. CONJUNTOS INMOBILIARIOS Y SITUACIONES COLECTIVAS.

TEMA 12: PROPIEDAD HORIZONTAL.

I. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS.
II. NORMATIVA APLICABLE.
III. DISCIPLINA REGISTRAL.
IV. HIPOTECAS SOBRE INMUEBLES EN RÉGIMEN DE PH.
V. EL TÍTULO CONSTITUTIVO DEL RÉGIMEN DE PH.

A) Concepto. Otras normas de ordenación de la comunidad.
B) Título constitutivo y entrada en vigor del régimen de PH.
C) Otorgamiento del título constitutivo.
D) Título constitutivo y protección del propietario.
E) Impugnación judicial el título constitutivo.

VI. ELEMENTOS COMUNES

A) Concepto y caracteres.
B) Clasificación.
C) Elementos comunes de uso privativo
D) Alteración de elementos comunes.
) Otros actos afectantes a los elementos comunes.
F) Defensa de los propietarios frente a los actos de alteración de los elementos comunes.

VII. ELEMENTOS PRIVATIVOS

A) Caracteres.
B) Clasificación.
C) Derechos de los propietarios.
D) Limitaciones de uso.
E) Posición de los terceros titulares de derechos de uso frente a la comunidad.
G) División, agrupación y segregación de elementos privativos.

VIII. REPRESENTACIÓN Y GOBIERNO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

A) Estructura orgánica de la comunidad de propietarios.
B) La Junta de propietarios.
C) Procedimiento de adopción de acuerdos.
D) Impugnación de acuerdos.
E) El Presidente.
F) El Administrador.
H) Legitimación individual del propietario en beneficio de la comunidad.

IX. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN Y EL DEBER DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES.

A) La cuota de participación.
B) La contribución a los gastos comunes.
C) Sujeto obligado al pago.
D) Límites temporales de la obligación de contribuir.
E) La afección real del artículo 9.5 LPH.
F) Reclamación por la comunidad de propietarios.
G) Ejecución de condenas dinerarias por deudas contraídas por la comunidad de propietarios.

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TEMA 13: URBANIZACIONES PRIVADAS.

I. LA INTERVENCIÓN DE LOS PARTICULARES EN LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO.
II. LEGISLACIÓN APLICABLE.
III. EJECUCIÓN DE LA URBANIZACIÓN PRIVADA.
IV. CONSERVACIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS URBANÍSTICAS DE LA URBANIZACIÓN.
V. APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
VI. ASOCIACIONES PRIVADAS DE PROPIETARIOS DE LA URBANIZACIÓN.
VII. LAS URBANIZACIONES PRIVADAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
VIII. URBANIZACIONES DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

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TEMA 14: RÉGIMEN JURÍDICO INMOBILIARIO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

I. NORMATIVA APLICABLE.
II. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.
III. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN.

A) Objeto.
B) Requisitos.
C) Escritura reguladora del régimen.

IV. RÉGIMEN DE PRESTACIÓN DE LOS SERVICIOS.

A) La sociedad de servicios. Remuneración.
B) Relaciones entre el propietario y la sociedad de servicios.
C) Relaciones entre el propietario y los titulares del derecho de aprovechamiento.
D) Relaciones entre los titulares y la sociedad de servicios.
E) El servicio de intercambio.

V. TÉCNICAS DE PROTECCIÓN DEL ADQUIRENTE.

A) Información precontractual.
B) Contenido mínimo del contrato.
C) Facultad de desistimiento.
D) Prohibición del pago de anticipos.
E) Régimen de préstamos a la adquisición.
F) Cláusulas abusivas.
G) Inmuebles en construcción.
H) Intermediarios.

VI. RÉGIMEN FISCAL.

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TEMA 15: COOPERATIVAS DE VIVIENDAS.

I. LEGISLACIÓN APLICABLE.
II. CONCEPTO.
III. ESTRUCTURA ORGÁNICA.

A) Asamblea general.
B) Asamblea General de Delegados.
C) Consejo Rector.
D) Director.
E) Los interventores de cuentas.
F) Comité de Recursos.

IV. RELACIONES SOCIO-COOPERATIVA.

A) Requisitos subjetivos.
B) Consecuencias de la baja o expulsión del socio. Control judicial de la expulsión del socio.
C) Transmisión intervivios de los derechos de socio.

V. CLASIFICACIÓN DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS POR SU OBJETO.

A) Cooperativas para la construcción y cesión por cualquier título de viviendas y locales.
B) Cooperativas para la administración, conservación, dotación y rehabilitación de viviendas y edificaciones complementarias.

VI. COOPERATIVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL.
VII. GARANTÍAS DE LOS SOCIOS EN LA ACTIVIDAD PROMOTORA.
VIII. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS Y LOCALES.
IX. TRATAMIENTO FISCAL.

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PARTE SÉPTIMA. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

TEMA 16: REGULACIÓN Y CONDICIONES DE ACCESO AL RÉGIMEN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA.

I. COMPETENCIAS ESTATALES Y AUTONÓMICAS.
II. LEGISLACIÓN APLICABLE.
III. CATEGORÍAS Y REGÍMENES DE VPO.
IV. ELEMENTOS SUBJETIVOS.
V. TÍTULO JURÍDICO DE USO.
VI. ELEMENTOS OBJETIVOS.
VII. LA DELIMITACIÓN TEMPORAL DEL RÉGIMEN.
VIII. CALIFICACIÓN DE LAS VPO.

A) LA CALIFICACIÓN PROVISIONAL.
B) LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA.

IX. LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO ADMINISTRATIVOS.

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TEMA 17: EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS VPO.

I. LA PERSPECTIVA PÚBLICA Y PRIVADA DEL RÉGIMEN.
II. OBLIGACIONES DEL PROMOTOR.

A) Ejecución y entrega de la vivienda.
B) Documentación.
C) Sanciones y ejecución forzosa.

III. RESPONSABILIDAD POR DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN.
IV. CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO.

A) Deber de conservación.
B) Obras y modificaciones.

V. OBLIGACIONES RELATIVAS AL USO.
VI. TRANSMISIÓN Y PAGO DE LAS VPO.
VII. PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA.
VIII. LA RENTA MÁXIMA.
IX. LA CONTRAVENCIÓN AL RÉGIMEN DE PRECIOS MÁXIMOS.
X. LA EFICACIA JURÍDICO PRIVADA DEL RÉGIMEN DE VPO.
XI. FINANCIACIÓN DE LAS VPO.

A) El régimen aplicable.
B) Actuaciones protegidas.
C) Modalidades de financiación.

1. Préstamos cualificados.
2. Subsidiación de intereses.
3. Subvenciones.

XII. BENEFICIOS FISCALES DE LAS VPO.

A) Impuestos locales.
B) Transmisiones Patrimoniales, IVA y Actos Jurídicos Documentados.
C) Aranceles notariales y registrales.

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